Suelo industrial y logística
Cada operadora y cada empresa de servicios que entra a Vaca Muerta necesita una base física cerca de la operación: un yard para tubos, arena y equipos, un galpón-taller, oficinas. El suelo con servicios sigue siendo escaso y la oferta pública va lenta —la Provincia ya licitó un centro logístico en 2020 y el portal oficial todavía anuncia la Plataforma Logística del sector Z1 como «próxima convocatoria a inversores»—. Pero el mercado ya no está vacío: el primer parque privado dentro de Añelo se inauguró en marzo de 2026 con 103 lotes y más de 200.000 m² de naves proyectadas. Y hay una cláusula que decide el negocio antes de empezar: el suelo que entrega el Estado no se puede alquilar durante diez años.
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¿Quién paga de verdad?
El nombre obvio no es el cliente. La base no la paga la operadora ni el EPC: la arma cada service company por su cuenta — y el negocio cambia según si compra o alquila. Tres puertas distintas:
Las empresas de servicios y PyMEs de la cadena sin base propia, vía contrato de alquiler B2B directo con el desarrollador. Los pedidos publicados hoy en Añelo van de USD 5.000 por 250 m² a USD 25.000 por 3.086 m² cubiertos a estrenar con servicios completos. Es la cuña: el mercado direccionable es justamente el que no inmoviliza capital en ladrillo.
El parque privado boutique de San Patricio del Chañar pedía en su preventa de 2024 USD 113 el m² en sus lotes internos y USD 150 frente a ruta, antes de los descuentos de lanzamiento prob, y el parque privado de Añelo salió a la venta con un valor inicial de USD 115 el m² prob. Que el comprador grande prefiera comprar y reservarse la propiedad en vez de alquilar es nuestra lectura tesis.
El modelo opuesto a comprar: el desarrollador construye la base a medida y la empresa de servicios la alquila con contrato ancla largo. El producto ya existe —el parque de Añelo ofrece naves llave en mano—; lo que todavía no es masivo es el leaseback. ⛔ Y se monta sobre suelo privado: el del Estado no se puede alquilar por diez años.
Qué proyectos mueven esta demanda
Primer upstream petrolero del RIGI. Adhesión el 25-jun-2026 (Acta 23 del Comité Evaluador) y aprobación por Resolución 1025/2026 del Ministerio…
ver el proyecto →Desarrollo de ~70.000 bbl/d, ~380 pozos, concesión a 35 años. Carry de 10% de GyP. La obra incluye una Planta Central de Procesamiento (CPF)…
ver el proyecto →Desarrollo del activo que Pluspetrol compró a ExxonMobil. Pico de 100.000 bbl/d + 12 MMm3/d, +600 pozos. Incluye el carry de 10% de GyP.
ver el proyecto →El mayor proyecto de líquidos de gas de la historia argentina: una planta de fraccionamiento de 2,7 millones de toneladas al año de propano…
ver el proyecto →Mega-desarrollo de YPF: plateau de 240.000 bbl/d en 2032, 1.152 pozos. Señal del salto de escala del upstream neuquino apalancado en la evacuación…
ver el proyecto →Cuándo se abre la ventana
La base física precede a la operación, así que el dato que avisa no es el pozo — y el que más cambia una decisión juega en contra de la escasez. Hay además un reloj de papel: la Ley 3502 entró en vigencia con su decreto reglamentario, el 97/2026 del 22 de enero de 2026, y da dos años para adherirse, prorrogables una sola vez por hasta un año más. El que quiera los diez años de estabilidad fiscal sobre una nave tiene que entrar antes de enero de 2028, no cuando aparezca el inquilino. Del otro lado, los galpones publicados en alquiler en Añelo pasaron de 14 en julio a 38 el 14 de septiembre de 2026.
Ver la evidencia
Toda la tesis descansa en que falta producto servido. La oferta publicada de galpones en alquiler en Añelo pasó de 14 en julio de 2026 a 38 el 14 de septiembre: casi se triplicó en dos meses.
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Si los parques públicos completan servicios y abren suelo barato, presionan la renta del privado clase A. tesis
La absorción depende del ritmo de actividad; un freno (precio del crudo) corta la demanda de naves/yards. tesis
En 2020 la Provincia licitó en concesión 39 hectáreas para un centro logístico en la intersección de la Autovía Norte con la nueva traza de la Ruta 67 prob prensa, y hoy el portal oficial anuncia la Plataforma Logística del sector Z1 como «Próxima convocatoria a inversores» verif 14-oct-2026.
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La oportunidad a fondo
La oportunidad a fondo
Naves clase A en alquiler y build-to-suit dentro de Añelo (no a 40 minutos en Neuquén o Centenario): se captura la prima de cercanía a la operación, que hoy se paga en horas de viaje y doble vianda. tesis
Yards con servicios —energía, báscula, seguridad 24 horas, playa pavimentada— para tubos, arena y equipos: el inmueble fijo que todavía se resuelve con descampados. tesis
Build-to-suit más leaseback para las empresas de servicio que prefieren no inmovilizar capital en ladrillo: nave a medida y contrato ancla B2B largo. ⛔ Sobre suelo privado: el suelo que da el Estado bajo la Ley 3502 no se puede alquilar durante diez años verif.
Cuándo se cobra, y qué lo traba
está
mercado
El portal oficial de la Subsecretaría de Industria dice, textual, que Añelo «pretende poner en valor 700 has de tierra reservada» y que Plaza Huincul es «una reserva de 395 has»: no son metros ofertables hoy. El único parque provincial con empresas declaradas es el de la ciudad de Neuquén — más de 900 hectáreas y «más de 300 empresas», de las cuales más de 30 en el sector Z1. verif
114 hectáreas y 263 lotes sobre la Autovía 51, y una base operativa de Tenaris de 25 hectáreas s/conf. El suelo habría pasado de unos USD 60/m² en 2022 a 80-120/m² después s/conf. Es el único parque privado que figura en el portal oficial de la provincia verif.
34 hectáreas y 103 lotes escriturables de 1.350 a 27.000 m², sobre la Ruta 17 km 5 prob. Salió a la venta con un valor inicial de USD 115/m² y naves llave en mano de hasta 5.000 m² prob.
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38 ha y 68 lotes —13 comerciales y 55 de servicio— en San Patricio del Chañar. En su preventa de 2024 pedía USD 113/m² los lotes internos y USD 150/m² frente a ruta, antes de los descuentos de lanzamiento, con al menos media docena de interesados prob.
Ver el actor restante
Una nota de prensa recoge que hay empresas que pagan entre USD 10.000 y 15.000 por el alquiler de un galpón «en zonas que muchas veces no tienen servicios» prob. En los avisos de Añelo, 450 m² sobre un predio de 5.000 con trifásica de 75 kW y oficina piden USD 10.000 más IVA, lo más barato está entre USD 5.000 y 6.500 y el clase A arriba, en USD 25.000 s/conf. Son precios de publicación de un portal inmobiliario, no de cierre.
El empleo que creaOrdena el crecimiento urbano-industrial de Añelo (hoy galpones en zonas sin servicios), empleo de construcción y operación de parques, y descongestiona la operación. tesis
El stock de suelo lo concentran los parques públicos, y casi todo es reserva sin servicios: Añelo «pretende poner en valor» 700 hectáreas reservadas y Plaza Huincul es «una reserva de 395 hectáreas». A eso se suman las empresas de servicio que ya compraron su inmueble —se citan Tenaris, Halliburton y SLB s/conf—: renta que nadie cobra. No direccionable. estim
Direccionable: naves clase A en alquiler y build-to-suit dentro de Añelo, y yards con servicios —energía, báscula, seguridad 24 horas— para tubos, arena y equipos. En el segmento privado servido identificamos un primer entrante y todavía no un segundo. estim
Un desarrollador que llegue con producto terminado y contrato ancla toma una parte del alquiler a terceros y de la absorción de suelo: del orden de USD 8-20 M al año sobre un mercado de 90-170 M. ⚠️ No identificamos publicado el rendimiento que se pide hoy: lo que sí se puede mirar son los alquileres pedidos —de USD 5.000 a 25.000 por mes según superficie y servicios— contra el valor inicial de USD 115 el m² del parque privado de Añelo. tesis
calculamos
El número es una estimación nuestra. Abajo está el cálculo, paso por paso.
El cálculo completo, paso por paso
Concentración Baja-media, y ya no vacía. El stock de suelo está en manos de parques públicos que en su mayor parte son reservas sin servicios, así que el producto servido lo pone el privado. Dentro de Añelo identificamos un solo parque privado en pie —inaugurado en marzo de 2026, con un masterplan de más de 200.000 m² de naves— y fuera de Añelo el portal oficial lista uno solo, tres veces más grande s/conf. ⇒ no es un mercado sin dueño: es un mercado con un primer entrante, y no identificamos un segundo. Cuánto de ese masterplan está tomado no se puede saber desde afuera: no identificamos un listado público de lotes adjudicados ni libres.
La norma que lo mueve
Ninguna reforma crea este mercado: lo enciende la actividad, y cada megaproyecto que entra al RIGI arrastra una ola de bases físicas. Lo que el régimen provincial decide es cómo se entra, y no en el sentido que parece: la Ley 3502 exime Ingresos Brutos y Sellos y garantiza diez años de estabilidad fiscal —sin ningún piso de inversión en su texto—, pero su decreto reglamentario prohíbe vender, alquilar o ceder por diez años el suelo que el Estado entrega bajo el régimen. Y el «precio fiscal» de la Ley 378 ya no es un precio: hoy es el piso de una banda que llega hasta el valor de mercado.
Ver la lectura de fondo
La política de fondo que abre esta demanda. Es la misma regla que declaran las normas y los ejes del programa que empujan en esta dirección.
mejor netback exportador + sin controles, la oferta responde al boomVer el fundamento completo
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Mercados vecinos5 mercados del mismo grupo, de USD 0,5 a USD 1.050 M por año
Cómo validamos esta cifra
El número deja afuera la renta imputada a los inmuebles que las grandes compañías compraron y no alquilan: ese valor no lo cobra nadie, y por eso el mercado se mide en USD 90-170 M al año y no en el doble. El precio sí tiene respaldo propio: los 38 galpones publicados en alquiler en Añelo al 14 de septiembre de 2026 piden entre USD 5.000 y 25.000 por mes, contados uno por uno en el encabezado del portal, y el parque privado de Añelo salió a la venta con un valor inicial de USD 115 el m². ⚠️ La cantidad de naves alquiladas, en cambio, es un supuesto y así queda escrito: no hay censo de ocupación en el corredor y el portal oficial de parques publica hectáreas y nada más. ⚠️ Y el rendimiento anual que suele citarse para esta clase de activo no se publica para Añelo, así que acá no figura ninguno: lo que se puede mirar es el alquiler pedido contra el precio del suelo servido.
Cobertura: los parques industriales que publica la Subsecretaría de Industria, abiertos enteros —cuatro provinciales, la Zona Franca, los municipales y un único parque privado listado por el Estado—, los 38 avisos de galpón en alquiler en Añelo y el padrón de Proveedores Neuquinos Certificados, con 1.029 empresas · 14-09-2026 · no se pudo revisar: ningún parque provincial o municipal publica qué lotes están adjudicados y cuáles libres —el portal oficial publica hectáreas y nada más— y no hay censo de absorción de metros en el corredor: cuánto del masterplan privado está tomado no se puede saber desde afuera
Cómo citar esta cifra: Despegue (2026). Suelo industrial y logística · Neuquén. despegueargentina.com/neuquen/suelo-industrial-naves-yards-vaca-muerta · condiciones de uso
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